以土地投资入股都需缴纳哪些税

2020-08-10 来源: 广西会计网 阅读量:384

导读:在营改增以前以土地投资入股可以享受相关税收优惠政策.在营改增以后,以土地投资入股还可以享受相关优惠政策吗?以土地投资入股都需缴纳哪些税?如果按照视同销售处理,那么以土地投资入股计征增值税时可以减去土地价款吗?

以土地投资入股都需缴纳哪些税

一、增值税

财税[2016]36号文件附件一《营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定:"销售服务、无形资产或者不动产,是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产."同时第十一条规定:"有偿,是指取得货币、货物或者其他经经济利益."

基于以上税收政策的规定,企业将无形资产、不动产投资入股换取被投资企业的股权行为属于有偿取得"其他经济利益"的行为,且被投资企业取得不动产包括接受投资入股形式取得的不动产,其进项税额同样准予从销项税额中抵扣.这就意味着投资企业以不动产投资应作为视同销售缴纳增值税,并可计算销项税额、开具增值税专用发票交给被投资企业作为抵扣进项税额的凭据,而且以不动产投资入股行为列入了增值税"销售不动产"税目的征税范围.

因此,企业以无形资产、不动产投资入股行为,应按有偿销售不动产、无形资产行为征收增值税.

二、土地增值税

1、《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第五条规定,对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第一条暂免征收土地增值税的规定.

因此,要看你投资的企业属不属于房地产开发企业,也要看你单位自身是不是房地产开发企业,只要涉及房地产开发企业,都不适用免征土地增值税的条款.

2、《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税〔2018〕57号)第四条规定:"单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资,对其将房地产转移、变更到被投资的企业,暂不征土地增值税."同时第五条规定"上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形."基于此政策规定,投资方与被投资方均为非房地产开发企业时,投资方以国有土地使用权投资入股到被投资企业名下,则不征土地增值税;投资方或被投资方有一方为房地产开发企业时,投资方以国有土地使用权投资入股到被投资企业名下,投资方必须依法缴纳土地增税.具体而言,投资方将国有土地使用权投资到被投资企业名下,土地增值税分以下三种情况处理:

(1)非房地产企业将国有土地投资入股到非房地产企业名下,则非房地产企业不缴纳土地增值税.

(2)非房地产企业将国有土地投资入股到房地产企业名下,则非房地产企业必须缴纳土地增值税.

(3)房地产企业将国有土地投资入股到非房地产企业名下,则房地产企业必须缴纳土地增值税.

三、企业所得税

《关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》(财税〔2014〕116号)第一条规定"居民企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得,可在不超过5年期限内,分期均匀计入相应年度的应纳税所得额,按规定计算缴纳企业所得税.企业以非货币性资产对外投资,应于投资协议生效并办理股权登记手续时,确认非货币性资产转让收入的实现."

基于此政策规定,以国有土地使用权投资入股,投资方可以将土地转让所得税按不超过5年的时间均匀计入相应年度的应纳税所得额,计算企业所得税.

四、印花税

根据《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》(财税[2006]162号)的规定,对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税.因此,投资方将土地投资入股到被投资企业名下,投资方按照产权转移书据缴纳印花税,适用税率为0.05%.

以土地投资入股都需缴纳哪些税

以土地投资入股计征增值税时可以减去土地价款吗

根据营改增相关规定,转让2016年4月30日后取得的土地使用权,全额一般计税一般纳税人转让2016年4月30日后取得的土地使用权该如何交税?有人提出是否能减去土地使用权原价?我们的分析如下:

财税〔2016〕36号《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件2,第10条规定:"房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额".从文件中可见,能减去土地使用权原价的情形只针对"自行开发的房地产项目".

而根据国家税务总局公告2016年第18号《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》第二条规定:"自行开发,是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设."

显然,财税〔2016〕36号中规定能减去土地使用权原价的情形不包括转让土地使用权.另外,财税〔2016〕36号《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》中规定的简易计税情形也未包括转让2016年4月30日后取得的土地使用权.

因此,一般纳税人转让2016年4月30日后取得的土地使用权,应全额一般计税、不能减去土地使用权.

对于以土地投资入股都需缴纳哪些税这一问题上述文章已经为大家作了梳理解读.现在对于以土地使用权入股的税务处理大家可能已经有了一个框架性的认识,但是在实务中土地使用权入股的税务账务处理可能更加复杂,需要考虑的细节会更多,如果大家涉及到这类问题,我们建议向相关专家咨询.

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